Povrat PDV-a za prvi stan: Ko ima pravo, šta treba prikupiti i gdje se podnosi zahtjev

Građani Bosne i Hercegovine koji kupuju prvi stan od sada imaju propisan postupak za ostvarivanje prava na povrat plaćenog PDV-a. U „Službenom glasniku BiH“, broj 45/26, objavljen je Pravilnik o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o porezu na dodatu vrijednost, kojim su uređeni uslovi, dokumentacija, rokovi i način podnošenja zahtjeva za povrat PDV-a pri kupovini prvog stana.

Pravilnik je donesen na osnovu Zakona o dopunama Zakona o porezu na dodatu vrijednost, objavljenog u „Službenom glasniku BiH“, broj 20/25. Njime je u Pravilnik o primjeni Zakona o PDV-u dodat novi član 105a, koji detaljno propisuje uslove i postupak povrata PDV-a za kupovinu prvog stana.

Važno je odmah razjasniti: stan se ne kupuje bez PDV-a. Kupac najprije plaća kupoprodajnu cijenu sa uključenim PDV-om, a zatim, ako ispunjava propisane uslove, podnosi zahtjev Upravi za indirektno oporezivanje BiH (UIO) za povrat plaćenog PDV-a.

Ko ima pravo na povrat PDV-a?

Pravo na povrat PDV-a može ostvariti punoljetno fizičko lice, državljanin Bosne i Hercegovine, sa stalnim mjestom prebivališta u BiH, koje kupuje prvi stan čiji promet podliježe obavezi obračuna i plaćanja PDV-a.

Prvim stanom, u smislu Pravilnika, smatra se novoizgrađeni individualni stambeni objekat ili ekonomski djeljiva cjelina u sklopu novoizgrađenog kolektivnog stambenog objekta na teritoriji BiH, koju kupac prvi put stiče ili koju nije imao u vlasništvu, zajedničkom vlasništvu ili suvlasništvu u periodu od sedam godina unazad, računajući od dana podnošenja zahtjeva.

U praksi, to znači da se pravo odnosi na kupovinu novog stana ili kuće od prodavca koji je obveznik PDV-a, najčešće investitora ili građevinske firme. Ako se kupuje stan za koji nije obračunat PDV, povrat se ne može tražiti po ovom osnovu.

Kolika površina ulazi u pravo na povrat?

Kupac može ostvariti pravo na povrat PDV-a za stan površine do 40 kvadratnih metara.

Ako kupac pravo koristi i za članove svog porodičnog domaćinstva, površina se može uvećati za 15 kvadratnih metara po svakom članu domaćinstva.

Primjeri:

Za kupca koji sam ostvaruje pravo, osnov je do 40 m².

Za kupca i jednog člana domaćinstva, osnov se povećava na 55 m².

Za kupca i dva člana domaćinstva, osnov se povećava na 70 m².

Ako je stan veći od površine za koju kupac ispunjava uslove, povrat se može ostvariti samo srazmjerno površini za koju postoji pravo.

Porodičnim domaćinstvom smatra se zajednica življenja, privređivanja i trošenja prihoda kupca, njegovog supružnika, djece, usvojenika, roditelja, brata ili sestre, djece supružnika i usvojenika supružnika, pod uslovom da imaju isto mjesto prebivališta kao kupac.

Postoji i gornja granica povrata

Pravilnik propisuje i ograničenje u pogledu maksimalne cijene na koju se može odobriti povrat PDV-a.

Maksimalna cijena na koju se može odobriti povrat je prosječna cijena stana sa PDV-om u BiH, objavljena u posljednjem kvartalnom izvještaju Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine, u odnosu na datum zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Maksimalan iznos povrata PDV-a po jednom zahtjevu utvrđuje se primjenom preračunate stope PDV-a od 14,5299 odsto na iznos koji se dobije množenjem maksimalne cijene sa 55 m².

To znači da površina za obračun prava može rasti po članovima domaćinstva, ali se maksimalan iznos povrata po jednom zahtjevu računa prema ograničenju propisanom Pravilnikom.

Koji uslovi moraju biti ispunjeni?

Kupac mora dokazati da, osim kupljenog prvog stana, nema i da u periodu od sedam godina unazad, računajući od dana podnošenja zahtjeva, nije imao u vlasništvu, zajedničkom vlasništvu ili suvlasništvu stan na teritoriji BiH.

U to se ubrajaju i kuća, apartman i drugi objekti namijenjeni za stanovanje ili iznajmljivanje.

Ako kupac pravo koristi i za članove porodičnog domaćinstva, i za njih se provjerava da li imaju ili su u istom periodu imali takvu nekretninu.

Jedan od ključnih uslova odnosi se i na prodavca stana. Prodavac mora obračunati PDV za stan koji je predmet kupoprodaje, prijaviti ga u eIsporukama i uplatiti na Jedinstveni račun UIO kao sastavni dio svojih mjesečnih obaveza.

Takođe, do trenutka podnošenja zahtjeva kupac mora u cijelosti platiti ugovorenu kupoprodajnu cijenu stana sa uključenim PDV-om.

Ako su stan zajednički kupila dva ili više fizičkih lica, pravo na povrat PDV-a ima samo jedan od kupaca za propisanu površinu, dok ostali kupci mogu ostvariti pravo kao članovi porodičnog domaćinstva, ako ispunjavaju propisane uslove.

Ko ne može ostvariti pravo?

Pravo na povrat PDV-a ne može ostvariti lice koje je ranije, kao kupac prvog stana, već ostvarilo pravo na povrat PDV-a.

Pravo ne može ostvariti ni lice na čije ime je kupac prvog stana već ostvario povrat kao za člana porodičnog domaćinstva, osim u umanjenom obimu za već iskorišteno pravo.

Zahtjev neće biti osnovan ni ako kupac ne ispunjava neki od propisanih uslova ili ako se utvrdi da je zahtjev zasnovan na prevarnim radnjama ili nezakonitim poslovima.

Pravo na povrat PDV-a nije prenosivo i ne može biti predmet nasljeđivanja.

Koji obrazac se podnosi?

Zahtjev za povrat PDV-a podnosi se na obrascu:

Obrazac ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a

Uz zahtjev se dostavlja i:

Obrazac IKPS – Izjava kupca prvog stana, sa ovjerenim potpisom.

Oba obrasca su sastavni dio Pravilnika o dopuni Pravilnika o primjeni Zakona o porezu na dodatu vrijednost. UIO ih je objavila uz Pravilnik i prateće dokumente za ostvarivanje prava na povrat PDV-a.

Iz UIO pozivaju građane da na obrascu navedu i kontakt telefon, kako bi ih službena lica mogla kontaktirati ako bude potrebno dopuniti dokumentaciju ili pojasniti dostavljene podatke.

Dokumentacija koja se prilaže uz zahtjev

Uz zahtjev se dostavlja dokumentacija u originalu ili ovjerenoj kopiji.

Kupcu će biti potrebni:

1. Obrazac ZKPS
Popunjen i potpisan zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a.

2. Izvod iz matične knjige rođenih
Ako brak nije evidentiran u rodnom listu, dostavlja se i izvod iz matične knjige vjenčanih.

3. Uvjerenje o državljanstvu
Kupac mora dokazati državljanstvo BiH.

4. Potvrda o prebivalištu
U praksi je riječ o potvrdi o prebivalištu, odnosno CIPS prijavi stanovanja.

5. Ugovor o kupoprodaji stana
Ugovor mora biti notarski obrađen ili sudski ovjeren.

6. Poreska faktura prodavca stana
Na fakturi mora biti iskazan PDV.

7. Dokaz da je cijena u cijelosti plaćena
Dostavlja se dokaz da je ugovorena kupoprodajna cijena stana sa uključenim PDV-om u potpunosti isplaćena.

8. Uvjerenja poreskih organa
Potrebno je uvjerenje nadležnih poreskih organa entiteta i Brčko distrikta BiH da kupac u posljednjih sedam godina, računajući od dana podnošenja zahtjeva za izdavanje uvjerenja, nije bio obveznik plaćanja poreza u vezi sa nekretninama propisanim Pravilnikom.

9. Uvjerenje organa za imovinsko-pravne poslove
Izdaje se po mjestu prebivališta kupca i njime se dokazuje da kupac, osim stana za koji traži povrat PDV-a, nema u posjedu, vlasništvu, suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu nekretnine iz Pravilnika.

10. Dokaz da je kupljeni stan evidentiran u službenim evidencijama
To može biti list nepokretnosti, zemljišnoknjižni izvadak ili drugi dokaz da je stan evidentiran kod nadležnog organa.

11. Obrazac IKPS
Izjava kupca prvog stana, sa ovjerenim potpisom.

12. Ovjerena izjava o članovima porodičnog domaćinstva
Najčešće je riječ o kućnoj listi, odnosno izjavi o zajedničkom domaćinstvu.

13. Potvrda banke ili ugovor o otvaranju računa
Potreban je važeći transakcioni račun na koji će biti izvršen povrat PDV-a.

14. Dokumentacija za supružnika
Dostavljaju se odgovarajuća uvjerenja za supružnika, kako bi se utvrdila imovina stečena u braku.

15. Dokumentacija za članove domaćinstva
Ako se pravo na povrat koristi i za članove porodičnog domaćinstva, za njih se dostavljaju propisana uvjerenja, uključujući dokumente o identitetu, prebivalištu, srodstvu i imovini.

Gdje se vade dokumenti?

Dio dokumentacije kupac pribavlja sam, dok dio dobija od prodavca stana, banke, notara ili nadležnih evidencija.

Obrazac ZKPS i Obrazac IKPS preuzimaju se putem web-stranice Uprave za indirektno oporezivanje BiH. Obrazac IKPS, odnosno izjava kupca prvog stana, mora biti potpisan i ovjeren u opštini ili kod notara.

Izvod iz matične knjige rođenih, kao i izvod iz matične knjige vjenčanih ako je potreban, vade se u matičnom uredu. Uvjerenje o državljanstvu izdaje nadležni matični ured.

Potvrda o prebivalištu, odnosno CIPS prijava stanovanja, pribavlja se u MUP-u, na lokaciji za izdavanje ličnih dokumenata.

Ugovor o kupoprodaji stana mora biti notarski obrađen ili sudski ovjeren. Ako se dostavlja kopija, ona mora biti ovjerena.

Poresku fakturu sa iskazanim PDV-om izdaje prodavac stana, najčešće investitor ili građevinska firma od koje je stan kupljen.

Dokaz da je kupoprodajna cijena sa PDV-om u potpunosti plaćena može biti potvrda banke o uplati, notarska potvrda o isplati cijene ili potvrda prodavca.

Uvjerenja poreskih organa pribavljaju se kod nadležnih poreskih uprava: Poreske uprave Republike Srpske, Porezne uprave Federacije BiH i Direkcije za finansije Brčko distrikta BiH, zavisno od toga šta se traži u konkretnom postupku.

Dokumenti o posjedu i vlasništvu, kao što su list nepokretnosti, zemljišnoknjižni izvadak ili posjedovni list, vade se u katastru, gruntovnici, odnosno nadležnom zemljišnoknjižnom uredu suda.

Dokaz da je kupljeni stan evidentiran u službenim evidencijama pribavlja se kod nadležnog organa koji vodi evidenciju o nepokretnostima, najčešće u katastru ili zemljišnoknjižnom uredu.

Kućna lista, odnosno ovjerena izjava o članovima porodičnog domaćinstva, ovjerava se u opštini.

Potvrdu o aktivnom transakcionom računu izdaje banka u kojoj kupac ima otvoren račun, jer će se na taj račun izvršiti povrat PDV-a.

Ako se pravo na povrat traži i za članove domaćinstva, za njih se pribavljaju odgovarajući rodni listovi, uvjerenja o državljanstvu, potvrde o prebivalištu, kao i uvjerenja iz poreskih i imovinskih evidencija. Ako je potrebno dokazati usvojenje ili starateljstvo, pribavlja se pravosnažno rješenje nadležnog centra za socijalni rad ili suda.

Šta ako se povrat traži i za članove domaćinstva?

Kupac može ostvariti pravo na povrat PDV-a za stan površine do 40 m², a ako pravo koristi i za članove svog porodičnog domaćinstva, površina se uvećava za 15 m² po svakom članu domaćinstva.

Za svakog člana domaćinstva za kojeg se ostvaruje pravo na povrat potrebno je dostaviti dodatnu dokumentaciju propisanu Pravilnikom, uključujući dokaze o srodstvu ako se ono ne može utvrditi iz ostale dokumentacije.

To znači da se za članove domaćinstva mogu tražiti rodni list, uvjerenje o državljanstvu, potvrda o prebivalištu, uvjerenja poreskih organa, dokumenti iz katastra i gruntovnice, kao i drugi dokazi o porodičnoj povezanosti.

Ako se porodična povezanost ne može dokazati osnovnim dokumentima, može biti potreban i drugi dokaz, na primjer pravosnažno rješenje o usvojenju ili odluka o starateljstvu.

Koliko dokumenti smiju biti stari?

Dokumentacija koja se dostavlja ne smije biti starija od šest mjeseci.

Izuzetak su notarski obrađen ili sudski ovjeren ugovor o kupoprodaji stana, poreska faktura prodavca stana sa iskazanim PDV-om i potvrda banke ili ugovor o otvaranju važećeg transakcionog računa.

Gdje se podnosi zahtjev?

Zahtjev se podnosi poštom ili neposredno, predajom na protokol, Odsjeku za poreze nadležnog regionalnog centra UIO, prema sjedištu prodavca stana.

To znači da za nadležnost nije presudno gdje živi kupac, nego gdje se nalazi sjedište prodavca stana.

Adrese regionalnih centara UIO su:

Regionalni centar Banja Luka
Mladena Stojanovića 7, 78000 Banja Luka

Regionalni centar Mostar
Rodoč bb, 88000 Mostar

Regionalni centar Sarajevo
Zmaja od Bosne 47b, 71000 Sarajevo

Regionalni centar Tuzla
Mitra Trifunovića Uče 161, 75000 Tuzla

Ako građanin zahtjev preda regionalnom centru koji nije nadležan prema sjedištu prodavca, UIO će ga službenim putem proslijediti nadležnom regionalnom centru. Podnosilac u tom slučaju ne mora ponovo podnositi zahtjev.

Koji su rokovi?

UIO o zahtjevu odlučuje rješenjem u roku od šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva. To znači da rok počinje teći kada je zahtjev potpun i kada je dostavljena sva propisana dokumentacija.

Zahtjev za povrat PDV-a za kupovinu prvog stana podnosi se najkasnije do 30. juna naredne godine za stanove čija je kupoprodaja evidentirana prethodne godine u službenim evidencijama.

Za stanove čija je kupoprodaja evidentirana u periodu od stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o PDV-u do stupanja na snagu ovog pravilnika, kupac ima rok od šest mjeseci od stupanja na snagu Pravilnika da podnese zahtjev.

Pravilnik stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku BiH“.

Posebno je propisano da se za stanove koji su u službenim evidencijama evidentirani do dana stupanja na snagu Zakona o dopunama Zakona o PDV-u primjenjuju ranija pravila, odnosno plaćeni PDV na te stanove ne može biti predmet povrata. Izuzetak postoji ako kupac, ne svojom krivicom i zbog objektivnih okolnosti, nije bio u mogućnosti da evidentira kupoprodaju do dana stupanja zakona na snagu.

Stan se ne smije prodati pet godina

Kupac kojem bude odobren povrat PDV-a ne može prodati, odnosno otuđiti stan prije isteka roka od pet godina, računajući od dana kada mu je uručeno rješenje o odobrenom povratu.

Ako kupac proda ili otuđi stan prije isteka tog roka, dužan je da plati iznos jednak odobrenom povratu PDV-a, uvećan za pripadajuću kamatu.

Ovo je jedna od najvažnijih obaveza za kupce, jer se povrat PDV-a ne posmatra samo kao jednokratna isplata, već kao pravo koje nosi i naknadne obaveze.

Kolike su administrativne takse?

Prilikom podnošenja zahtjeva plaćaju se dvije administrativne takse.

Taksa na zahtjev iznosi 10 KM.

Svrha doznake: taksa na zahtjev
Primalac: JRT TREZOR BiH
Račun primaoca: jedan od navedenih računa
Vrsta uplate: 0
Vrsta prihoda: 722801
Poreski period: datum uplate
Opština: šifra opštine uplatioca
Poziv na broj: 0

Taksa na rješenje iznosi 20 KM.

Svrha doznake: taksa na rješenje
Primalac: JRT TREZOR BiH
Račun primaoca: jedan od navedenih računa
Vrsta uplate: 0
Vrsta prihoda: 722802
Poreski period: datum uplate
Opština: šifra opštine uplatioca
Poziv na broj: 0

Uplata se može izvršiti na jedan od sljedećih računa:

3380002210018390 – UniCredit Bank d.d. Mostar
5517902220404858 – UniCredit Bank a.d. Banja Luka
5556000060067744 – Nova banka AD Banja Luka
1341021020000276 – ASA banka Naša i Snažna d.d. Sarajevo

Kod uplate se upisuje i budžetska organizacija prema regionalnom centru:

2403002 – Regionalni centar Banja Luka
2403003 – Regionalni centar Mostar
2403004 – Regionalni centar Sarajevo
2403005 – Regionalni centar Tuzla

Upisuje se i šifra opštine uplatioca, odnosno šifra za uplatu entitetskih javnih prihoda.

Kontakt telefoni UIO

Građani dodatne informacije mogu dobiti u regionalnim centrima UIO.

Regionalni centar Banja Luka: 051/222-631, 051/222-645
Regionalni centar Mostar: 036/356-806, 036/356-789
Regionalni centar Sarajevo: 033/246-132, 033/246-228
Regionalni centar Tuzla: 035/368-020, 035/368-144, 035/368-089

Na šta građani posebno treba da obrate pažnju?

Prije predaje zahtjeva treba provjeriti da li je dokumentacija potpuna, da li su uvjerenja važeća, da li je na fakturi jasno iskazan PDV, te da li postoji dokaz da je ukupna cijena stana sa uključenim PDV-om u cijelosti plaćena.

Posebno treba voditi računa o tome da se zahtjev podnosi prema sjedištu prodavca stana, a ne prema mjestu prebivališta kupca.

Kupci koji pravo ostvaruju i za članove domaćinstva treba da pripreme dodatnu dokumentaciju za svakog člana. Ako postoji supružnik, dostavljaju se i odgovarajuća uvjerenja za supružnika, jer se provjerava imovina stečena u braku.

Važno je provjeriti i da li je prodavac obračunati PDV prijavio u eIsporukama i uplatio na Jedinstveni račun UIO, jer je i to jedan od uslova za odobravanje povrata.

Najsigurniji put je da građani prije predaje zahtjeva naprave kontrolni spisak, provjere datume izdavanja svih uvjerenja i, ako imaju dilemu, kontaktiraju nadležni regionalni centar UIO.

***

Pratite nas na našoj Facebook i Instagram stranici i X nalogu.